¡RA! Форум Русская Аргентина

Мы живем в Аргентине, информация об Аргентине и просто общение для всех, кто интересуется Аргентиной.
Часовой пояс: UTC − 3 часа Текущее время: 15 дек 2017, 11:02



Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 121 ] 
На страницу 1, 2, 3, 4, 5 ... 13  След.
Автор Сообщение
 Заголовок сообщения: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 02 фев 2013, 18:47 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
Покупка недвижимости
Часто задаваемые вопросы по теме операций с недвижимостью


Какие документы составляются для совершения операции купли-продажи?
Обычно три документа: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" и "Escritura".

Reserva de Compra - что это?
Это когда покупатель делает предложение о покупке, вручая некоторую денежную сумму для резервирования, и пока это предложение не будет принято продавцом оно не вступит в силу.

Какие последствия имеет Reserva de Compra?
Как только продавец примет условия покупателя, объект убирается с продажи и начинается подготовка документов для подписания Compra Venta или Escritura.

Что происходит если покупатель раздумает после подписания Reserva de Compra?
В этом случае покупатель теряет денежную сумму, врученную при подписании Reserva de Compra.

Что должно быть указано в Reserva de Compra?
Обычно указывается цена, которую предлагает покупатель за объект, срок действия, оговариваются сроки для подписания Boleto de Compra Venta или Escritura.

Если продавец принял условия покупателя, и проинформировал об этом покупателя, что делается дальше?
Обычно подписывается Boleto de Compra Venta в срок, оговоренный в Reserva de Compra. Boleto de Compra Venta это договор с важными последствиями для сторон. Поэтому рекомендуется для подписания этого договора проконсультироваться с нотариусом или адвокатом.

После подписания Boleto de Compra Venta можно быть уверенным, что сделка состоялась?
На самом деле нет. Сделка считается состоявшейся после подписания Escritura и фактического владения недвижимостью.
Однако, Boleto рассматривается как настоящий договор купли-продажи, в котором определяется обязанность подписать Escritura. То есть на этом этапе нет возможности передумать. Если одна из сторон передумает, другая может потребовать продолжения операции.

Какая сумма вручается во время подписания Boleto de Compra Venta?
Обычно в этот момент покупатель вручает 30% от суммы операции. Этот процент может быть изменен при согласии сторон.


Как покупатель может удостовериться, что продавец на самом деле является хозяином недвижимости, что хозяин не имеет ограничений на проведение операций и что недвижимость не имеет "проблем" (ипотеку, арест, ..)?
Для этого рекомендуется чтобы покупатель связался с нотариусом или адвокатом, которым доверяет, предоставив им копию документа на недвижимость. До подписания Boleto de Compra Venta нужно в Реестре по недвижимости заказать "Un Informe de Dominio del Inmueble" и "Informe de Inhibiciones del Propietario". Из этих документов будет видно кто является хозяином и есть ли ограничения.

Что такое informe de dominio?
Это документ, выданный Реестром по Недвижимости. В нем указывается месторасположение и размеры объекта, кто является хозяином, и если есть ограничения на недвижимость (ипотека, арест,...). Важно проверить указанные размеры и площадь, указанные в нем с теми, которую собираетесь покупать.

Что такое informe de Inhibiciones?
Это документ, выданный Реестром по Недвижимости. В нем указывается имеет ли хозяин ограничения по распоряжению своим имуществом.

Если выяснится, что хозяин умер?
Согласно закона продавать может только тот, кто фигурирует в Реестре по Недвижимости, но в законе есть исключения. Одно из них: должно быть открыто дело о наследстве, должны быть известны все наследники, необходимо решение судьи о регистрации этой недвижимости на имя этих наследников или разрешение судьи на продажу недвижимости. Нотариус при оформлении договора купли-продажи должен в нем отметить эти моменты для того, чтобы потом Реестр по Недвижимости смог зарегистрировать сделку без оформления на наследников. Такая продажа называется "Ventas por tracto Abreviado".

Какой обычно устанавливается срок между подписанием Boleto de Compra Venta и Escritura?
О сроке договариваются стороны, как правило не меньше 30 дней.

Кто составляет Boleto de Compra Venta?
Хоть и существуют модели таких договоров, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или нотариусом.

Кто назначает нотариуса для оформления сделки?
Обычно нотариуса назначает покупатель к моменту подписания Boleto de Compra Venta. Бывают исключения, например, если продажа в квотах, тогда нотариуса назначает продавец, если продажа осуществляется в первый раз (новая квартира в новом доме), то нотариуса тоже назначает продавец.

Если покупатель покупает с помощью банковского кредита, покупатель может назначить нотариуса?
Да. Банк не может навязать своего нотариуса, так было установлено законом в 1999 году. Но очень часто бывает два нотариуса: один для оформления сделки купли-продажи, другой для оформления ипотеки.

Можно выбрать нотариуса из другого административного округа отличного от месторасположения недвижимости?
Да, можно. Титул нотариуса носит национальный характер. В некоторых провинциях для регистрации в реестре по Недвижимости потребуется нотариус, зарегистрированный в этой провинции. Но саму сделку может оформить любой нотариус.

Какие функции выполняет нотариус при подписании договора купли-продажи Escritura?
В первую очередь консультирование сторон и юридическая поддержка. При составлении договора нотариус проверяет предыдущие сделки по недвижимости за последние 20 лет, это называется Estudio de Titulos. После подписания договора нотариус производит его регистрацию в Реестре по Недвижимости.

Кто оплачивает гонорар нотариусу и как распределяются другие расходы?
Гонорар нотариуса оплачивает покупатель. Другие расходы, как правило, распределяются следующим образом: все расходы, произведенные до подписания договора оплачивает продавец, после подписания - покупатель (например, расходы по регистрации сделки в Реестре по Недвижимости).

Что происходит с налогами?
До подписания договора нотариус истребует состояние задолженности по налогам и услугам, связанных с недвижимостью (налог на недвижимость, счета за свет, газ, воду, оплата expensas). Если обнаружится задолженность по налогам, то нотариус во время подписания договора удерживает сумму задолженности с продавца.

Когда покупатель получает фактическое владение недвижимостью?
Как правило в день подписания договора, покупателю вручаются ключи.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 19:26 
Не в сети
Старожил
Старожил
Аватара пользователя

C нами с: 23 апр 2014, 10:24
Сообщения: 7244
Изображений: 27
Откуда: Mordor
Благодарил (а): 5020 раз.
Поблагодарили: 1998 раз.
Имя: FURY
Город: Argentina Capital Federal
NatashaV писал(а):

Когда покупатель получает фактическое владение недвижимостью?
Как правило в день подписания договора, покупателю вручаются ключи.


Выручайте, есть вопрос! Ключи передаются в день передачи первой суммы в 30%
Или когда готова экскретура и происходит передача второй суммы?
Мне говорят - плати 50% и дадим ключи. Через 30-35 дней подписание экскритуры и плата
второй конечной суммы.
Спрашиваю почему 50%, везде 20-30%?
Сказали , в каждой провинции свои порядки......
И то ключи говорят дадут после подписания экскретуры и платы второй суммы.
Как то это не хорошо.
Деньги заплатил и сиди жди не понятно чего.
Жильцы не съедут и аля улю.
Говорят ключи сразу даются, если дом пустует.
А если там живут, то фиг знает когда.
кстати перед всем этим, меня просят оформить договор с агенстом и внести сумму в 15000песо
за услуги агентства.
В течении 6 дней хозяева будут думать - продать нам дом или не продать.
Если передумают, то 15000песо агенство вернет.
Если не передумают , то всё двигается далее.
Интересно, что выставили интересный счет за услуги агенства, экскрибано, и т.д.
И налог за зкскрибано посчитали только с половины стоимости дома.
Якобы чтобы уменьшить налог в казну государства.
Черная бухгалтерия так сказать.
А возможно, что хозяевам принадлежит только пол дома ?
И поэтому с половины стоимости насчитали налог?
Без испанского хана...............

_________________
На форуме с 23.04.2014г, с 27.04.2014г - сбор документов, с 18.06.2014г -МЫ В АРГЕНТИНЕ!15 июня 2016г подали на гражданство
Cuando tus Piernas esten cansadas corre con el corazon


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 20:32 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
Няня писал(а):

Выручайте, есть вопрос! Ключи передаются в день передачи первой суммы в 30%
Или когда готова экскретура и происходит передача второй суммы?

Ключи передаются у нотариуса в день подписания договора купли-продажи и оплаты второй части.
Няня писал(а):

Мне говорят - плати 50% и дадим ключи. Через 30-35 дней подписание экскритуры и плата
второй конечной суммы.
Спрашиваю почему 50%, везде 20-30%?
Сказали, в каждой провинции свои порядки......

Никогда не слышала про 50%, это очень много. И как правило не хотят давать ключи до окончательного подписания.

Кто там живет? Арендаторы? Если так, то покупать с арендаторами очень рискованно... Они могут не съехать...
Няня писал(а):

кстати перед всем этим, меня просят оформить договор с агенстом и внести сумму в 15000песо
за услуги агентства.


Странная практика. Обычно можно за небольшую сумму зарезервировать, потом хозяева думают, если откажутся, то деньги возвращают, а если добро, то эти деньги идут в счет первого платежа. Агентство берет свои комиссионные в момент производства первого платежа, а не в момент резервирования.
Может эти 15 тысяч это за резервирование?

Няня писал(а):

Интересно, что выставили интересный счет за услуги агенства, экскрибано, и т.д.

Няня, самое главное, что вы как покупатель имеете право назначить своего нотариуса. При этом я советую пройтись по разным нотариусом, и попросить у них пресупуэсто для оформления покупки дома на сумму Х.
Разница может оказаться существенной.
Естественно, что при резервировании и при первом платеже не должен в документах фигурировать их нотариус, обычно при первом платеже в текст добавляется фраза кто будет нотариусом.

Няня писал(а):

И налог за зскрибано посчитали только с половины стоимости дома.

Так часто делают. Но в любом случае во всех предварительных бумагах должны фигурировать реальные цены и реальные суммы, что вы внесли.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 20:36 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
Няня Посмотрите какой-нибудь дом в другом агентстве, расспросите их об условиях, сколько надо для резервирования, сколько для сеньи, комиссионные агенства, ...
Тогда будет с кем сравнивать.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 20:40 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
Няня
Еще, резервируя, торгуйтесь, можно зарезервировать условно (ресерва кондисьональ), условием будет предложенная вами цена, например, процентов на 5-10 меньше, может хозяин согласится, а может сделает встречное предложение.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 21:31 
Не в сети
Старожил
Старожил
Аватара пользователя

C нами с: 23 апр 2014, 10:24
Сообщения: 7244
Изображений: 27
Откуда: Mordor
Благодарил (а): 5020 раз.
Поблагодарили: 1998 раз.
Имя: FURY
Город: Argentina Capital Federal
NatashaV писал(а):

Странная практика. Обычно можно за небольшую сумму зарезервировать, потом хозяева думают, если откажутся, то деньги возвращают, а если добро, то эти деньги идут в счет первого платежа. Агентство берет свои комиссионные в момент производства первого платежа, а не в момент резервирования.
Может эти 15 тысяч это за резервирование?


Наталья, может быть это резервирование. Я же на своем кастежано разговариваю и понимаю только
общий смысл. Слава богу хоть чето еще понимаю, частично.
А живут не арендаторы, а хозяева.
Семья - муж,жена и дети подростки.
NatashaV писал(а):

Еще, резервируя, торгуйтесь, можно зарезервировать условно (ресерва кондисьональ), условием будет предложенная вами цена, например, процентов на 5-10 меньше, может хозяин согласится, а может сделает встречное предложение.


тоесть можно зарезервировать без внесения денег? Условно, как бы обещанием?
Спасибо за дельные ответы! Спасибо!

_________________
На форуме с 23.04.2014г, с 27.04.2014г - сбор документов, с 18.06.2014г -МЫ В АРГЕНТИНЕ!15 июня 2016г подали на гражданство
Cuando tus Piernas esten cansadas corre con el corazon


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 21:54 
Не в сети
Старожил
Старожил
Аватара пользователя

C нами с: 23 апр 2014, 10:24
Сообщения: 7244
Изображений: 27
Откуда: Mordor
Благодарил (а): 5020 раз.
Поблагодарили: 1998 раз.
Имя: FURY
Город: Argentina Capital Federal
Да, точно, это оказывается сумма резерва!15000песос.
Можно я вам покажу, какую фактуру мне распечатали, сколько я должна и
за что в агентстве недвижимости.
Как я понимаю там сумма за эскрибано уже есть. Видимо они дают своего нотариуса делать
эскрибано. Что рисковано...А может это выгодно по деньгам. Но рисковано....
И договор - о резервировании.
Адрес совпадает, числа не проставили, но говорят нужно минимум
на 6 дней резервировать. Чтобы за эти дни продавцы нашли себе подходящий вариант для
своей покупки. Еще не подписывали.
Может адвоката привести всё это проверить и с ним подписывать?
Так получилось, что есть адвокат....


Вложения:




_________________
На форуме с 23.04.2014г, с 27.04.2014г - сбор документов, с 18.06.2014г -МЫ В АРГЕНТИНЕ!15 июня 2016г подали на гражданство
Cuando tus Piernas esten cansadas corre con el corazon
Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 21:58 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
Няня писал(а):

тоесть можно зарезервировать без внесения денег? Условно, как бы обещанием?

Деньги за резерв все равно вносить, но попытаться поторговаться стоит.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 08 сен 2014, 22:11 
Не в сети
Аватара пользователя

C нами с: 20 ноя 2012, 15:16
Сообщения: 6119
Изображений: 508
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 213 раз.
Поблагодарили: 2586 раз.
Дневник: Просмотр записи (1)
Имя: Наталья Верхотурова
Город: Buenos Aires
В принципе все нормально в бумаге и в расходах тоже, комиссия божеская, то есть нормальная, и расходы на нотариуса очень низкие, так что единственный странный момент это 50% первая оплата, но агентство это очень крупное, они в Буэносе тоже есть.


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
 Заголовок сообщения: Re: Покупка недвижимости
СообщениеСообщение добавлено...: 16 сен 2014, 11:51 
Не в сети
Старожил
Старожил
Аватара пользователя

C нами с: 23 апр 2014, 10:24
Сообщения: 7244
Изображений: 27
Откуда: Mordor
Благодарил (а): 5020 раз.
Поблагодарили: 1998 раз.
Имя: FURY
Город: Argentina Capital Federal
Внесен резерв. дом по наследству.
сказали один наследник. Но теперь выяснилось, что продавцов два.
Один из них с чем то не согласен и хочет консультироваться у адвоката.
Если сейчас оба подпишут контракт, а потом через 30 дней один из наследников
откажется подписывать экскритуру?
Может такое быть?

_________________
На форуме с 23.04.2014г, с 27.04.2014г - сбор документов, с 18.06.2014г -МЫ В АРГЕНТИНЕ!15 июня 2016г подали на гражданство
Cuando tus Piernas esten cansadas corre con el corazon


Вернуться к началу
 Профиль Персональный альбом  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 121 ]  На страницу 1, 2, 3, 4, 5 ... 13  След.


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
Яндекс.Метрика
Счетчик тИЦ и PR
Создано на основе phpBB® Forum Software © phpBB Group
Русская поддержка phpBB