¡RA! Форум Русская Аргентина

Покупка недвижимости
Часто задаваемые вопросы по теме операций с недвижимостью

Какие документы составляются для совершения операции купли-продажи?
Обычно три документа: "Reserva de Compra", "Boleto de Compra Venta" и "Escritura".

Reserva de Compra - что это?
Это когда покупатель делает предложение о покупке, вручая некоторую денежную сумму для резервирования, и пока это предложение не будет принято продавцом оно не вступит в силу.

Какие последствия имеет Reserva de Compra?
Как только продавец примет условия покупателя, объект убирается с продажи и начинается подготовка документов для подписания Compra Venta или Escritura.

Что происходит если покупатель раздумает после подписания Reserva de Compra?
В этом случае покупатель теряет денежную сумму, врученную при подписании Reserva de Compra.

Что должно быть указано в Reserva de Compra?
Обычно указывается цена, которую предлагает покупатель за объект, срок действия, оговариваются сроки для подписания Boleto de Compra Venta или Escritura.

Если продавец принял условия покупателя, и проинформировал об этом покупателя, что делается дальше?
Обычно подписывается Boleto de Compra Venta в срок, оговоренный в Reserva de Compra. Boleto de Compra Venta это договор с важными последствиями для сторон. Поэтому рекомендуется для подписания этого договора проконсультироваться с нотариусом или адвокатом.

После подписания Boleto de Compra Venta можно быть уверенным, что сделка состоялась?
На самом деле нет. Сделка считается состоявшейся после подписания Escritura и фактического владения недвижимостью.
Однако, Boleto рассматривается как настоящий договор купли-продажи, в котором определяется обязанность подписать Escritura. То есть на этом этапе нет возможности передумать. Если одна из сторон передумает, другая может потребовать продолжения операции.

Какая сумма вручается во время подписания Boleto de Compra Venta?
Обычно в этот момент покупатель вручает 30% от суммы операции. Этот процент может быть изменен при согласии сторон.


Как покупатель может удостовериться, что продавец на самом деле является хозяином недвижимости, что хозяин не имеет ограничений на проведение операций и что недвижимость не имеет "проблем" (ипотеку, арест, ..)?
Для этого рекомендуется чтобы покупатель связался с нотариусом или адвокатом, которым доверяет, предоставив им копию документа на недвижимость. До подписания Boleto de Compra Venta нужно в Реестре по недвижимости заказать "Un Informe de Dominio del Inmueble" и "Informe de Inhibiciones del Propietario". Из этих документов будет видно кто является хозяином и есть ли ограничения.

Что такое informe de dominio?
Это документ, выданный Реестром по Недвижимости. В нем указывается месторасположение и размеры объекта, кто является хозяином, и если есть ограничения на недвижимость (ипотека, арест,...). Важно проверить указанные размеры и площадь, указанные в нем с теми, которую собираетесь покупать.

Что такое informe de Inhibiciones?
Это документ, выданный Реестром по Недвижимости. В нем указывается имеет ли хозяин ограничения по распоряжению своим имуществом.

Если выяснится, что хозяин умер?
Согласно закона продавать может только тот, кто фигурирует в Реестре по Недвижимости, но в законе есть исключения. Одно из них: должно быть открыто дело о наследстве, должны быть известны все наследники, необходимо решение судьи о регистрации этой недвижимости на имя этих наследников или разрешение судьи на продажу недвижимости. Нотариус при оформлении договора купли-продажи должен в нем отметить эти моменты для того, чтобы потом Реестр по Недвижимости смог зарегистрировать сделку без оформления на наследников. Такая продажа называется "Ventas por tracto Abreviado".

Какой обычно устанавливается срок между подписанием Boleto de Compra Venta и Escritura?
О сроке договариваются стороны, как правило не меньше 30 дней.

Кто составляет Boleto de Compra Venta?
Хоть и существуют модели таких договоров, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или нотариусом.

Кто назначает нотариуса для оформления сделки?
Обычно нотариуса назначает покупатель к моменту подписания Boleto de Compra Venta. Бывают исключения, например, если продажа в квотах, тогда нотариуса назначает продавец, если продажа осуществляется в первый раз (новая квартира в новом доме), то нотариуса тоже назначает продавец.

Если покупатель покупает с помощью банковского кредита, покупатель может назначить нотариуса?
Да. Банк не может навязать своего нотариуса, так было установлено законом в 1999 году. Но очень часто бывает два нотариуса: один для оформления сделки купли-продажи, другой для оформления ипотеки.

Можно выбрать нотариуса из другого административного округа отличного от месторасположения недвижимости?
Да, можно. Титул нотариуса носит национальный характер. В некоторых провинциях для регистрации в реестре по Недвижимости потребуется нотариус, зарегистрированный в этой провинции. Но саму сделку может оформить любой нотариус.

Какие функции выполняет нотариус при подписании договора купли-продажи Escritura?
В первую очередь консультирование сторон и юридическая поддержка. При составлении договора нотариус проверяет предыдущие сделки по недвижимости за последние 20 лет, это называется Estudio de Titulos. После подписания договора нотариус производит его регистрацию в Реестре по Недвижимости.

Кто оплачивает гонорар нотариусу и как распределяются другие расходы?
Гонорар нотариуса оплачивает покупатель. Другие расходы, как правило, распределяются следующим образом: все расходы, произведенные до подписания договора оплачивает продавец, после подписания - покупатель (например, расходы по регистрации сделки в Реестре по Недвижимости).

Что происходит с налогами?
До подписания договора нотариус истребует состояние задолженности по налогам и услугам, связанных с недвижимостью (налог на недвижимость, счета за свет, газ, воду, оплата expensas). Если обнаружится задолженность по налогам, то нотариус во время подписания договора удерживает сумму задолженности с продавца.

Когда покупатель получает фактическое владение недвижимостью?
Как правило в день подписания договора, покупателю вручаются ключи.

Няня Посмотрите какой-нибудь дом в другом агентстве, расспросите их об условиях, сколько надо для резервирования, сколько для сеньи, комиссионные агенства, ...
Тогда будет с кем сравнивать.

Няня
Еще, резервируя, торгуйтесь, можно зарезервировать условно (ресерва кондисьональ), условием будет предложенная вами цена, например, процентов на 5-10 меньше, может хозяин согласится, а может сделает встречное предложение.

Да, точно, это оказывается сумма резерва!15000песос.
Можно я вам покажу, какую фактуру мне распечатали, сколько я должна и
за что в агентстве недвижимости.
Как я понимаю там сумма за эскрибано уже есть. Видимо они дают своего нотариуса делать
эскрибано. Что рисковано...А может это выгодно по деньгам. Но рисковано....
И договор - о резервировании.
Адрес совпадает, числа не проставили, но говорят нужно минимум
на 6 дней резервировать. Чтобы за эти дни продавцы нашли себе подходящий вариант для
своей покупки. Еще не подписывали.
Может адвоката привести всё это проверить и с ним подписывать?
Так получилось, что есть адвокат....

В принципе все нормально в бумаге и в расходах тоже, комиссия божеская, то есть нормальная, и расходы на нотариуса очень низкие, так что единственный странный момент это 50% первая оплата, но агентство это очень крупное, они в Буэносе тоже есть.

Внесен резерв. дом по наследству.
сказали один наследник. Но теперь выяснилось, что продавцов два.
Один из них с чем то не согласен и хочет консультироваться у адвоката.
Если сейчас оба подпишут контракт, а потом через 30 дней один из наследников
откажется подписывать экскритуру?
Может такое быть?